① 분양가 상한제 및 재건축 부담금 부과의 법리적 해석 관련

관리처분인가를 받은 경우에도 분양 승인을 받기 전이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 것이 아니며, 관리처분인가에 포함된 예상 분양가격·사업가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대이익에 불과하고, 국민의 주거 안정이라는 공익이 조합원 기대이익보다 크다고 볼 수 있습니다.

따라서, 관리처분인가를 받은 사업장도 향후 제도 개선 완료 시 이에 근거하여 분양가 상한제 적용이 가능합니다.

한편, 재건축 부담금은 ‘사업종료시점(준공)’의 명확한 사실관계를 전제로 확정 부과*될 예정으로, ‘분양 전’ 이익을 재산권으로 보고 부담금을 미리 부과하고 있다는 보도내용은 사실과 다릅니다.
* ｢재건축초과이익환수에 관한 법률｣ 제15조(재건축부담금의 결정 및 부과)에 따라 부과종료시점부터 4월 이내에 재건축부담금을 결정·부과하도록 규정

아울러, 그간 사전 통지된 재건축부담금은 실제 부과금액이 아닌, 추후 부담하여야할 부담금 수준을 사전에 가늠해보기 위한 예정액*에 불과함을 알려드립니다.
* 실제 확정금액은 종료시점(준공)의 사실관계를 전제로 확정 부과

재건축 부담금의 대상이 되는 최종 확정된 이익과 관리처분계획 상에서 추정하는 예상 분양가를 토대로 하는 기대이익은 성격이 다름을 알려드립니다.
* 관리처분계획이란 종전자산의 권리를 종후자산에 대한 권리로 변환시키기 위한 계획으로, 분양수익 등에 대한 사업시행자의 자체적인 추정을 토대로 작성

아울러, 현금으로 실현되지 않은 이익에 부담금 등을 부과하는 것은 입법 정책상의 문제로 헌법재판소에서도 가능하다고 판단하고 있음을 알려드립니다.
* 미실현이득에 대한 부담금부과는 ‘입법정책의 문제일 뿐, 헌법상의 조세개념에 저촉되거나 그와 양립할 수 없는 모순이 있는것으로는 보이지 않는다’토지초과이득세(‘94.7.29 선고, 92헌바49), 종합부동산세(’08.11.13. 선고, 06헌바112)

② 조합원 분양가-일반 분양가간 비교 관련

최종 분양가는 ｢공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙｣ 에 근거한 합리적인 기준에 따라 분양가심사위원회를 거쳐 결정되며, 개별 사업장에 대한 민간택지 분양가 상한제 적용 시 분양가는 확정된 바 없음을 알려드립니다.

③ 분양가 상한제의 시장 안정 효과 관련

글로벌 금융위기를 극복한 ’10년부터 경기는 회복세를 보였으며, 글로벌 금융위기 시기(’08년~’09년)를 제외하더라도, 분양가 상한제 시행시기에 주택 시장은 안정적이었습니다.
* 경제성장률(실질, %) : (’06) 5.2 (’07) 5.5 (’08) 2.8 (’09) 0.7 (’10) 6.5 (’11) 3.7
* 서울 아파트 매매가격 변동률(연평균) : (’10～’14, 상한제 시행) △1.28%(’15～’18, 자율화) 5.67%

< 관련 보도내용(8.14.) >

정책 위한 꿰맞추기 논리, 사유재산권 뒤흔든 정부의 이중잣대(서울경제)
- 상한제發 기현상 “조합원이 일반분양자보다 3억원 더 내야”(매일경제)
- 분양가 상한제 시행되면 조합원 분양가 > 일반 분양가(한국경제)
- 상한제로 10년전 집값 하락? “그땐 금융위기로 내린 것”(중앙일보)